隨著樓市金三銀四的到來，最近看房買房的人也日益增多。

買房，首先要考慮的是地段和學區，這些都是項目的附加價值，其次就是要考慮項目本身的戶型，綠化，得房率，容積率等等條件。

而戶型，基本是大家選房的最后一站。

但大多數購房者在置業顧問掏出一張張戶型的時候，整個人都是懵逼的。

除了看得出戶型是否方正、有多少個房間外，完全看不懂那些門道，尤其是戶型圖上的標注，完全不懂什么意思。

相信很多人買房都是一樣的感受，尤其是對于買房新手來說，完全無法區分到底哪個戶型比較好，看起來好像都差距不大。

萬科89平戶型圖

這讓我想起曾經有個朋友在置業顧問的“忽悠”下買了一套小戶型，結果交房后發現房子通風不流暢、采光不佳、客廳和臥室的比例嚴重失調，2年過去了都還在后悔。

那么，到底怎么看戶型圖才能選到心儀的房源呢？

在此小億以今天頭條的偉星萬科·四季光年舉例，總結出四大秘訣，教你秒學會診斷戶型的好壞！

望

所謂的望，就是第一眼看上去的感受。一般我們看戶型，首先看到的是幾個指標：

01

是否方正

嚴格來說，戶型方正不僅是指整套的房子是一個完整的正方形或者長方形，而是每一個房間和功能的區域的形狀是一個方正的矩形。

整個戶型看起來也大致是個一個矩形，同時是會允許有一些凸出來的部分。

02

朝向是否滿意

要看朝向，就看戶型圖上都會有的一個標志：一個N字母加上一個箭頭，表示朝北，箭頭朝哪兒，就表示北在哪兒。

一般來說朝南的房屋采光比較好，朝西的房屋下午也會有西曬，朝東的房屋早晨或上午的采光比較好，朝北的房屋采光差，但是比較涼快，前提是每間屋子均帶有窗戶。

除此之外，還有一個很重要的信息不能遺漏，就是在戶型圖下面，都會有一張小小的地圖，上面會標注你所看的戶型所在的樓棟，可以判斷該戶型是否在自己想要的樓棟。

03

布局是否合理

有的戶型設計時將衛生間的開門直接對著客廳、餐廳，在看戶型圖的時候，不會覺得有很大問題，但在實際生活中可能就會遇到諸如室內空氣不好的問題。也有的戶型是入戶門直對主臥門，若是在意風水的購房者就會比較忌諱這個問題。

△入戶門對著臥室門的戶型

算

基本上經過上面幾點的基礎分析，購房者已大概清楚這個戶型是否達到及格線了，要再深入分析這個戶型的好壞，粗粗掃一眼是不夠的。

戶型圖是平面的，就算有立體戶型，里面擺放的各類家具制作成不等比例的圖樣，使購房者對實際尺寸產生錯覺。

所以這時候就需要購房者拿出小學以上的數學功底，對戶型面積進行計算。

在算之前還需要了解一些常用的戶型符號，關于入戶門，空調，窗戶，飄窗，衣柜，承重墻等等一切相關的內容。

▲常見戶型符號

由于開發商們營銷美工的水平越來越好，戶型圖也開始五花八門，越來越美，眼花繚亂，但大家需要記住，萬變不離其宗。

■ 忽略圖片的色彩，專心致志在戶型的尺寸和空間的光系上

■ 忽略圖中的家具設計，將戶型圖簡化到極致

1

算比例

比例是否合理，并不在于大小，而在于房屋各個部分的布局。若一個戶型總面積不超過90㎡，主臥已達到12-15㎡，次臥卻只保留在8-9㎡，這樣就明顯房間分布不合理，主臥和客廳位置過大，次臥顯得很局促。

怎么看面積的大小呢？戶型圖上基本都有備注，這時購房者可以自己算一下戶型面積的大小。備注的數字也就是置業顧問口中比較常說的“進深”和“開間”，即主采光面稱為開間（或面寬），與其垂直的稱為進深。

進深過深，開間狹窄：不利于通風和采光。進深偏小，開間過大：不利于房間保溫，浪費能源。

例如下圖的主臥開間是3.5m，進深是3.8m，面積就是3.8x3.5=13.3㎡，作為一個緊湊型小套三，相對來說布局是比較合理的。

若要住得舒適則需要更專業的公式↓↓↓

另外，一般來說廚房凈長不宜小于2.1米，凈寬不宜小于1.5米；衛生間一般4平米左右，相對來說使用起來更為便利。

當然也有不少戶型圖沒有標注實際面積，那么在看房的時候就要多問問置業顧問了，甚至可以要求他們在戶型圖上標記出來，便于對比。

2

算面積

這個面積是指算開發商贈送的面積，一般來說，飄窗這些位置都是全贈送的面積，陽臺都是半贈送，戶型圖上都會有明確的標識。有些比較“大方”的開發商，甚至會直接贈送一個房間的面積。

購房者要根據開發商贈送的面積來計算未來的使用面積，這樣才能更好地選擇到適宜自己的戶型。

在算面積的同時需要關注一下得房率。一般得房率在80%左右會比較合適，高層的建筑物得房率為72%。

3

算采光面

一般是置業顧問會主動介紹采光面的大小，但是購房者也要學會自己甄別，雖然可能自己窗戶的采光面達到了270°，有大陽臺、大窗戶、雙面甚至三面采光，但是隔壁一棟超近的高樓，很有可能直接扼殺你的所有陽光。

所以這時候，購房者可以自己在網上搜尋關鍵詞：房屋采光計算器，可自行計算采光面的大小。

問

這里的問，是問置業顧問具體信息，除了置業顧問傳達給你的信息之外，還要自己心里有一桿秤，想好未來的住房規劃，根據自己的需求詢問自己想要的信息。

例如：

1.飄窗是否可以拆打，現在很多房屋都不允許業主自行拆掉飄窗；

2.贈送面積大小；

3.開窗朝向，是朝中庭還是街道上；

4.公攤大小，現在一般都會公示在房協網站上，若是不清楚可再具體咨詢，用建筑面積減去公攤的面積，就是戶型的實際使用面積。公攤面積越小的房子，得房率越高，也越實惠。

切

所謂的切，類似于中醫中的摸脈，在大致都滿意的戶型之上，更要注意戶型的細節結構，好的細節都能做到，那就可以明確該戶型是比較好的戶型。

1可延展性

即指戶型是否可以更改，更改面大不大，這時候就要看清楚戶型圖上的承重墻和非承重墻，一般承重墻都是實心黑色的粗線，是不可拆打的部分，涉及水路管道，電路以及防水問題。

相反的即是可拆打的非承重墻，購房者可根據自己的喜好，將一居室拆分為二居室或者二居室打通為一居室。

不過目前南京樓市，大多數交付皆為精裝修交付，不需要考慮裝修問題，可以忽略這一點。

△圖上黑色粗線均為承重墻

2干濕分離

主要是指指廚房、衛生間這兩個濕氣較重且較容易產生臟污的區域應與怕水怕臟的臥室等盡量分離。

△廚房衛生間較集中，廚房遠離臥室，衛生間則較為靠近

3動靜分區

動區：客廳、餐廳、廚房、次衛等。（活動量大的區域）

靜區：臥室、書房、主衛等。（主人私密休息的區域）

一般好的戶型，動區和靜區分的很清晰，在房間里活動的人行動不會互相干擾。

△萬科動靜分區

總結

買房需謹慎，尤其看戶型。小區外部環境決定生活氛圍，戶型才是真正左右生活舒適度的關鍵因素。所以在購房時，購房者們一定要謹記以上四大秘訣，選擇適宜自己居住需求的理想房源。